杨状律师：房价疯涨，如卖家违约，买家的跌涨损失怎么认定？

　　 前期上海房价飙涨，导致很多卖方为不卖房，宁可选择违约。而一些买方出于房屋合同履行的可行性考虑，无奈也只能选择解除合同，并向卖方主张违约责任，这就涉及到一个买方涨跌损失如何认定的问题？

　　 北京市惠诚律师事务所上海分所杨状律师结合实务处理经验以及相关案例，特撰本文以供参考。

　　现行处理依据

　　以上海为例，上海市高级人民法院曾于2005年12月16日出台了《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，其中第六条规定：对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

　　一、双方协商确定的，从其约定；

　　二、双方不能协商确定的：

　　（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；

　　（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

　　最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

　　确定差价的方式

　　根据前述上海高院的《解答》规定，房屋跌涨损失应先由争议双方进行协商确认，如双方能协商一致的，法院一般会以双方协商确认的价格作为涨跌损失的确认标准；如双方无法协商达成一致的，实践中法院一般都选择采用委托评估的方式，进行确认买方的涨跌损失。即由法院委托评估机构确认系争房屋的价值，并在该价值的基础上确认买方的利益损失。

　　确定差价的时间点

　　在确认买方涨跌损失时，确认房屋买卖的价格，是整个损失确认的前提。在房屋买卖合同纠纷中，合同上约定的房屋总价一般是真实的价格，法院一般会予以采信。但是在实践交易过程中，部分买家有可能通过在网签合同上做低房价的方式，来达到避税的目的。如涉及此种情况的，法院一般会审查买卖双方真实的交易情况，最终确认房屋真实的买卖价格。

　　关于确认评估的时间节点问题，如果房价一直在涨的，买方尽可能将评估时间节点延后，对自己是更为有利的，因此买方通常会申请以法院实际委托评估机构的时间作为认定损失的时间节点。而法院在确认涨跌损失时间节点时，通常也会考虑履行期限届满的时间节点以及违约方的违约行为确定的时间节点等，而且部分法官在委托评估中，也有可能委托评估机构对事件中的多个时间节点的房屋价值进行评估，除前述两个时间节点外，还可能包括委托评估之日、合同解除之日等。

　　在评估结果出来后，法院参照评估结果、房屋交易价格、损失是否存在继续扩大、各方的过错程度等因素，最终确定卖方需承担的责任金额。